Immobilien statt Steuern!
17.09.2022
Lesezeit: 6 Minuten
Erfahre jetzt, wie Du mit einem monatlichen Aufwand von 38 Euro eine Wohnung im Wert von 146.000 Euro erwerben kannst.
Insbesondere in den jetzigen Zeiten – bei der hohen Inflationsquote von über 8 % – sind viele Menschen auf der Suche nach Möglichkeiten, wie Sie einerseits Ihr bestehendes Kapital gewinnbringend und inflationsgeschützt anlegen können und wie Sie andererseits eine weitere Einkommensquelle erschaffen können.
So funktioniert das Steuersparmodell mit vermieteten Immobilien
Der Kauf einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet zählt zu den besten Möglichkeiten, effektiv die Einkommensteuerlast zu mindern. Somit sind Immobilien eine lukrative Investition für einkommensstarke Anleger. Denn bereits ab einem monatlichen Bruttoeinkommen von 4.883 Euro bezahlst Du den Spitzensteuersatz von 42 %.
Lese hier, was ein Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ist und welche Chancen und Möglichkeiten bei der Kapitalanlage bestehen.
Sanierungs-AfA lockt Besserverdiener
Durch die besonderen Abschreibungsbedingungen können Modernisierungs- und Sanierungskosten bei einer Immobilie im Sanierungsgebiet ganz besonders auf die Einkommensteuer angerechnet werden. Dadurch gelten diese Immobilien vor allem wegen der AfA (Absetzung für Abnutzung) und der damit verbundenen Steuersparmöglichkeiten als lohnenswerte Renditeobjekte. Diese Sonderregeln sind im Einkommensteuergesetz (EStG) festgeschrieben, nämlich im § 7h für Vermieter und § 10f für Eigennutzer.
Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanleger vermieten, können Sie 100 % der anfallenden Sanierungskosten über zwölf Jahre hinweg absetzen. In den ersten acht Jahren können 9 % abgesetzt werden, in den nächsten vier Jahren sind es 7 %.
Die Sanierungs-AfA ist für Eigennutzer und Vermieter gleichermaßen attraktiv, da 90 % der Modernisierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können: 9 % über zehn Jahre.
Insbesondere Besserverdienende mit einem hohen Einkommensteuersatz profitieren von der Sanierungs-AfA. Man kann die Sanierungskosten jährlich von seinem zu versteuernden Einkommen abschreiben. Dadurch lässt sich die jährliche Steuerlast erheblich verringern – aufgrund der hohen Sanierungskosten nicht selten um eine fünfstellige Summe.
Wichtig: Investoren können die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Hier ist das Stichjahr 1925 entscheidend: Gebäude ab diesem Jahr gelten als Neubauten und somit können 2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Für Altbauten ist ein Satz von 2,5 % über einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren vorgeschrieben. Anschaffungskosten können aber nur abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet und nicht selbst genutzt wird.
Musterberechnung Immobilie im Sanierungsgebiet
Beispiel: Du kaufst für 146.000 € eine Wohnung mit 45 m² – inkl. Kaufnebenkosten ohne Eigenkapital. Die angenommene persönliche Grenzsteuerbelastung beträgt 42 %.
Geringer monatlicher Aufwand
bei hoher Rendite
- Effektiver Inflationsschutz
- Top Lage
- Attraktive Renditen
- Geringer Verwaltungsaufwand
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Sanierungsgebiete sind von einer Gemeinde per Sanierungssatzung festgelegte Gebiete, in denen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Dazu beschließt die Gemeinde eine förmliche Sanierungssatzung nach § 142 Baugesetzbuch (BauGB).
Eine städtebauliche Sanierung verfolgt die folgenden Ziele:
- dem Denkmal-, Klima- und Umweltschutz gerecht zu werden,
- die bauliche Struktur nach hygienischen, kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Erfordernissen zu entwickeln,
- den Arbeits- und Wohnverhältnissen, angepasst auf die Bevölkerungsentwicklung, zu entsprechen,
- die Wirtschafts- und Agrarstruktur zu verbessern,
- vorhandene Ortsteile zu erhalten und fortzuentwickeln.
Zusätzliche Förderungen für die Sanierung
Es gibt mehrere Möglichkeiten, finanzielle Förderungen für die Sanierung einer Sanierungsimmobilie zu erhalten. Neben der indirekten Förderung durch Steuervorteile kann man auch direkt bei verschiedenen Institutionen um Fördermittel nachsuchen. Eine wichtige Adresse hierfür ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die eine energetische Sanierung mit günstigen Krediten unterstützt. Gefördert werden etwa der Einbau einer neuen Heizung oder der Austausch alter Fenster.
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Die Sanierungs-AfA stellt eines der letzten Steuerschlupflöcher dar und macht das Investment als Kapitalanlage besonders attraktiv.
Damit ein Immobilieninvestment erfolgreich wird und etwaige Risiken ausgeschlossen bzw. minimiert werden sollte man sich von einem erfahrenen Fachmann beraten lassen.
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